Überbrückungskredit:
Voraussetzungen, Kosten und Ablauf im Überblick

Das neue Haus ist fällig, das Geld aus dem alten noch nicht da. Ein Überbrückungskredit kann diese Lücke finanzieren. Er ist eine Zwischenfinanzierung: Du bekommst Kapital für einen konkreten Zweck, bevor Mittel verfügbar sind, die du bereits erwartest. Beim Überbrückungskredit für den Hauskauf ist das typischerweise der Kaufpreis oder ein Teil davon. Die Laufzeit und Rückzahlung richten sich nach dem Vertrag und dem tatsächlichen Eingang des erwarteten Geldes.

Der erste typische Einsatzfall ist der Kredit bis zum Immobilienverkauf. Du kaufst ein neues Haus, während die bisherige Immobilie noch nicht verkauft oder noch nicht bezahlt ist. Die Rückzahlungsquelle ist der Verkaufserlös. Entscheidend ist aber nicht der Verkaufspreis, sondern das, was nach allen Abzügen tatsächlich bei dir ankommt.

Ein Beispiel mit angenommenen Werten: Du erwartest 400.000 € Verkaufspreis. Auf der Immobilie liegt noch ein Darlehen von 150.000 €. Für Makler, Notar und Löschung des Grundbucheintrags setzt du 15.000 € an. Dazu kommen beispielhaft 5.000 € mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Ob und in welcher Höhe ein solcher Ausgleich anfällt, hängt unter anderem vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Es blieben in diesem Beispiel 400.000 € − 150.000 € − 15.000 € − 5.000 € = 230.000 € Nettoerlös. Der voraussichtliche Nettoerlös kann für die Planung der Kredithöhe relevant sein. Eine Rechnung nur mit dem Verkaufspreis kann zu einer Finanzierungslücke führen.

Auch der Zeitpunkt zählt. Der Erlös fließt in der Regel erst nach Beurkundung des Kaufvertrags und Zahlung des Kaufpreises. Ob bis zum tatsächlichen Geldeingang Zinsen anfallen, richtet sich nach dem Kreditvertrag.

Der zweite Einsatzfall ist der Kredit bis zur Auszahlung des Bausparvertrags. Du hast jahrelang angespart, der Vertrag ist aber noch nicht zuteilungsreif – die Bausparkasse zahlt also noch nicht aus. Das Haus willst du trotzdem jetzt kaufen. Die Rückzahlungsquelle ist dann die Bausparsumme. Das funktioniert nur, wenn Betrag und Zeitpunkt der Auszahlung zum Bedarf passen. Soll der Vertrag erst in zwei Jahren Geld freigeben und beträgt die Auszahlung 60.000 €, während du jetzt 90.000 € brauchst, deckt die Quelle die Lücke nicht. Die fehlenden 30.000 € müsstest du anders darstellen.

Beide Fälle beruhen auf einer ähnlichen Idee: Erwartete Mittel sind noch nicht verfügbar, etwa weil sie in einer Immobilie gebunden sind oder ein Vertrag eine spätere Auszahlung vorsieht. Ein Kredit kann diese Mittel vorfinanzieren; die konkreten Leistungen und Bedingungen richten sich nach dem Vertrag.

Eine bezifferbare und zeitlich einschätzbare Lücke kann ein Kriterium bei der Prüfung eines Überbrückungskredits sein. Dabei sollten Betrag, erwartete Rückzahlungsquelle und möglicher Rückzahlungszeitraum betrachtet werden. Sind diese Punkte unsicher, kann das Risiko einer Finanzierungslücke steigen.

Eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf kann nach diesem Muster ablaufen: Auszahlung → Zinsphase → Kapitalzufluss → Ablösung. Zeitpunkt der Auszahlung, Zinsberechnung und Rückzahlung richten sich nach dem Kreditvertrag und dem tatsächlichen Geldeingang. Jede Phase kann eigene Bedingungen und Risiken mit sich bringen.

Auszahlung: Wie wird die Finanzierungslücke geschlossen?

Am Tag des Kaufs zählt nur eine Frage: Wie viel Geld muss sofort auf den Tisch? Dazu gehört der Kaufpreis, aber auch alles, was drumherum fällig wird, etwa Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Davon ziehst Du ab, was Du zu diesem Zeitpunkt wirklich verfügbar hast. Das ist die benötigte Auszahlung.

Ein Beispiel mit angenommenen Werten: Das Haus kostet 500.000 €. Die Nebenkosten setzt Du mit 50.000 € an. Zum Kaufzeitpunkt sind also 550.000 € fällig. Auf dem Konto liegen 40.000 € frei verfügbare Eigenmittel. Die Bank gibt Dir eine Baufinanzierung über 300.000 €. Das ist der langfristig finanzierte Anteil, den Du über Jahre mit Zins und Tilgung zurückzahlst.

Es bleiben 550.000 € − 40.000 € − 300.000 € = 210.000 €. Genau diese Lücke übernimmt der Überbrückungskredit. Er deckt das Geld, das im alten Haus steckt und erst nach dem Verkauf frei wird.

Ein Überbrückungskredit kann zusammen mit einer Baufinanzierung zur Finanzierung des Hauskaufs eingesetzt werden, wobei die Kredite unterschiedliche Zwecke oder Laufzeiten haben können. Ob und wie der Überbrückungskredit abgelöst wird, hängt vom erwarteten Kapitalzufluss und den Vertragsbedingungen ab.

Die 210.000 € liegen unter dem angenommenen Nettoerlös von 230.000 € aus dem früheren Beispiel. Ein solcher Abstand kann als Puffer dienen, falls der tatsächliche Erlös niedriger ausfällt; ob er ausreicht, hängt von den tatsächlichen Kosten und Erlösen ab.

Zinsphase: Welche Zahlungen fallen bis zum Kapitalzufluss an?

Während einer Zinsphase können Zahlungen für das geliehene Geld anfallen. Ist der Überbrückungskredit tilgungsfrei vereinbart, bleibt die Kreditsumme zunächst unverändert. Tilgung bedeutet, dass sich die Restschuld durch Rückzahlungen verringert. Bei einer tilgungsfreien Gestaltung bestehen die laufenden Zahlungen häufig vor allem aus Zinsen; Zeitpunkt und Form der Ablösung richten sich nach dem Vertrag.

Angenommen, die Kreditsumme beträgt 210.000 € und der vereinbarte Sollzins liegt beispielhaft bei 6 % pro Jahr. Bei einfacher monatlicher Berechnung auf die unveränderte Kreditsumme entspräche das 12.600 € Zinsen im Jahr beziehungsweise 1.050 € pro Monat. Die tatsächliche Zinsberechnung und Zahlungsweise ergeben sich aus dem Angebot und Vertrag; die 6 % dienen nur der Beispielrechnung.

Diese 1.050 € stehen nicht allein. Läuft die Baufinanzierung bereits, kommt deren Rate dazu. Oft laufen außerdem noch Kosten für das alte Haus weiter, etwa Instandhaltung, Versicherungen oder Heizung. Wer schon im neuen Haus wohnt, trägt unter Umständen zusätzlich die Raten und Nebenkosten beider Objekte. Prüf deshalb, ob Dein Einkommen alle diese Posten gleichzeitig trägt, nicht nur die Zinsen des Überbrückungskredits. Bei knapper Rechnung entscheidet dieser Monatsblick, ob die Überbrückung entspannt oder zäh verläuft.

Wie lange diese Belastung anfällt, steht nicht von vornherein fest. Die tatsächliche Laufzeit hängt vom Vertrag und vom Kapitalzufluss ab. Ein vereinbarter Rahmen von zwölf Monaten kann eine Obergrenze darstellen; maßgeblich sind die konkreten Rückzahlungsbedingungen. Bei früherem Geldeingang können die Zinskosten geringer ausfallen, sofern eine vorzeitige Ablösung zu diesen Bedingungen möglich ist. Verzögert sich der Verkauf, können weitere Zinsen anfallen. Endet die vereinbarte Laufzeit, bevor das Geld eingegangen ist, sollte die weitere Rückzahlung geklärt werden; eine Verlängerung setzt die Zustimmung der Bank voraus.

Bei der Laufzeitplanung kann ein zeitlicher Puffer für Verzögerungen berücksichtigt werden. Ob eine frühere Ablösung möglich ist und welche Kosten dabei entstehen, hängt von den Vertragsbedingungen ab.

Ablösung: Wie wird der Kredit aus Verkaufserlös oder Bausparvertrag zurückgezahlt?

Die Rückzahlung eines Überbrückungskredits richtet sich nach dem Vertrag. Wenn der Kapitalzufluss zur Ablösung verwendet wird, kann die offene Kreditsumme damit ganz oder teilweise ausgeglichen werden. Bei einer Zwischenfinanzierung mit Verkaufserlös hängt der Zeitpunkt des Geldeingangs unter anderem vom Kaufvertrag und der Zahlungsabwicklung ab; bei einem Bausparvertrag gelten dessen Auszahlungsbedingungen. Ein möglicher Überschuss nach der Ablösung hängt von Erlös, Restschuld, Zinsen und weiteren Kosten ab. Bei angenommenen 210.000 € offener Summe und 230.000 € verfügbarem Erlös ergäbe sich rechnerisch ein Überschuss von 20.000 € vor weiteren Abzügen.

Ob und wann Du den Überbrückungskredit vorzeitig ablösen kannst, richtet sich nach Vertrag und anwendbaren gesetzlichen Regelungen. Prüfe mögliche Kosten und Fristen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann unter bestimmten Voraussetzungen verlangt werden; ob sie anfällt und wie hoch sie ist, hängt vom Einzelfall ab.

Für den Ablösetermin helfen drei Schritte:

Für die Prüfung eines Ablösetermins können drei Angaben hilfreich sein: der tatsächlich verfügbare Betrag, die von der Bank mitgeteilte offene Kreditsumme einschließlich der bis zum geplanten Zahltag berechneten Zinsen sowie die Bedingungen für eine frühere Rückzahlung. Ob der Zeitpunkt passt, hängt zusätzlich von den konkreten Vertragsbedingungen ab.

Ein vereinfachtes Beispiel: ein Überbrückungskredit über 200.000 €, ein Sollzins von 6 % pro Jahr und eine Laufzeit von neun Monaten. Bei unveränderter Kreditsumme lässt sich der Zins überschlägig mit Kreditsumme × Jahreszins × Laufzeit in Jahren berechnen. Je nach Zinsberechnung, Zahlungsweise und Vertragskosten können die tatsächlichen Gesamtkosten abweichen.

Eingesetzt ergibt das 200.000 € × 0,06 × 9/12 = 9.000 € Zinsen. Das sind 1.000 € pro Monat. Hinzu kommen angenommene Zusatzkosten von 1.000 €, etwa für Bearbeitung oder Kontoführung. Die Kosten einer Zwischenfinanzierung liegen dann bei 10.000 €. Zur Ablösung zahlst Du zusätzlich die 200.000 € Kreditsumme zurück.

Für eine eigene Kostenschätzung kannst Du Werte aus dem Angebot verwenden. Kreditsumme und Sollzins sind dort ausgewiesen; für die Laufzeit kann eine Variante mit mehreren Monaten Verzögerung hilfreich sein. Bei den angenommenen Werten dieses Beispiels entsprechen drei weitere Monate rechnerisch 3.000 € zusätzlichen Zinsen, sofern Kreditsumme und Zinssatz unverändert bleiben. Berücksichtige außerdem die im Angebot genannten Zusatzkosten und prüfe, welche weiteren Kosten anfallen können.

Bei der Prüfung eines Überbrückungskredits kann es unter anderem darum gehen, ob die laufenden Zahlungen tragbar erscheinen und wie belastbar der erwartete Kapitalzufluss ist. Die Bank kann dafür Einkommen, bestehende Belastungen und Nachweise wie Kaufunterlagen oder Vertragsangaben anfordern; die Anforderungen unterscheiden sich je nach Kreditgeber und Fall. Eine Grundschuld kann als Sicherheit dienen. Sie verschafft der Bank nach Maßgabe der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen Rechte an der Immobilie, falls die gesicherte Forderung nicht erfüllt wird.

Bei einer Verzögerung können zusätzliche Kosten entstehen. Im Beispiel mit 200.000 € und 6 % Jahreszins entsprächen drei zusätzliche Monate bei unveränderter Kreditsumme rechnerisch 3.000 € Zinsen (200.000 € × 0,06 × 3/12). Die tatsächlichen Kosten hängen von der Zinsberechnung und den Vertragsbedingungen ab; ob die Verzögerung finanziell tragbar ist, ist individuell zu prüfen.

Schwerer wiegt ein niedrigerer Erlös. Stehen zur Ablösung nur 180.000 € bereit, bleiben 20.000 € Restschuld. Der Überbrückungskredit ist dann nicht vollständig zurückgezahlt.

Für diesen Fall kann es sinnvoll sein, mögliche Anschlusslösungen frühzeitig mit der Bank zu klären, etwa eine Verlängerung oder eine Einbeziehung der Restschuld in die Baufinanzierung. Ob die Bank zustimmt und welche Konditionen gelten, ist offen. Prüfe, ob eine dadurch veränderte Monatsrate langfristig tragbar wäre.

Bei einem Vergleich der Optionen können Herkunft und Zeitpunkt der verfügbaren Mittel eine Rolle spielen. Ein belegbarer Kapitalzufluss kann für die Prüfung eines Überbrückungskredits relevant sein. Ein Ratenkredit kann eine Alternative sein, sofern die Bedingungen und Raten zur finanziellen Situation passen. Wenn der Kauf aufgeschoben wird, können Finanzierungskosten vermieden oder verringert werden; ob das möglich ist, hängt vom Einzelfall ab.

Welche Nachteile kann ein Umschuldungskredit haben? Eine Umschuldung ersetzt bestehende Schulden durch einen neuen Vertrag. Gebühren oder ungünstigere Konditionen können dazu führen, dass sie teurer ist als der bisherige Kredit. Ob eine Umschuldung für eine zeitliche Finanzierungslücke geeignet ist, hängt vom konkreten Zweck und den Vertragsbedingungen ab.

Ein Überbrückungskredit kann erwartete Mittel vorfinanzieren, die noch nicht verfügbar sind, etwa einen möglichen Erlös aus einer bisherigen Immobilie oder eine spätere Auszahlung aus einem Bausparvertrag. Damit kann eine zeitliche Lücke beim Hauskauf überbrückt werden. Ob das im Einzelfall in Betracht kommt, hängt unter anderem von Rückzahlungsquelle, Kosten, Vertragsbedingungen und möglichen Verzögerungen ab.

Die erwartete Rückzahlungsquelle kann ein Faktor bei der Festlegung der Kredithöhe sein. Ein Überbrückungskredit kann den Teil des fälligen Kaufbetrags finanzieren, der zu diesem Zeitpunkt nicht anderweitig verfügbar ist. Bei einer tilgungsfreien Vereinbarung bleibt die Kreditsumme zunächst bestehen; die Zahlungen richten sich nach dem Vertrag. Für eine grobe Zinsrechnung kann die Formel Kreditsumme × Jahreszins × Laufzeit in Jahren dienen; zusätzliche Kosten und abweichende Berechnungsweisen sind ebenfalls zu berücksichtigen. Eine spätere Auszahlung kann die Zinsdauer verlängern, abhängig von Vertrag und tatsächlichem Verlauf.

Bei der Planung kann auch ein abweichender Verlauf berücksichtigt werden. Kommt der Erlös später oder fällt er geringer aus, kann nach einer Ablösung eine Restschuld verbleiben. Dafür können Anschlusslösungen geprüft werden, deren Verfügbarkeit und Konditionen vom Einzelfall abhängen. Ein Ratenkredit kann eine Option sein, wenn seine Bedingungen zur finanziellen Situation passen. Wird der Kauf verschoben, können Finanzierungskosten vermieden oder verringert werden. Wenn du deine Zahlen mit jemandem durchgehen und die Baufinanzierung dazu einordnen möchtest, kannst du baufiguru kontaktieren.