Beide teilen sich eine Bezugsgröße: die Jahresnettokaltmiete, also die Miete ohne Nebenkosten, auf zwölf Monate hochgerechnet. Angenommen, eine Wohnung kostet 300.000 € und bringt 12.000 € Jahresnettokaltmiete. Kaufpreis geteilt durch Miete ergibt den Faktor 25. Miete geteilt durch Kaufpreis ergibt die Bruttomietrendite von 4 %. Beide Werte sind Kehrwerte voneinander. Steigt der Faktor, braucht es für dieselbe Miete mehr Kaufpreis, und die Rendite sinkt.
Doch das ist nur der erste Blick. Ob ein Angebotspreis wirklich trägt, zeigt sich erst mit Kaufnebenkosten, laufenden Ausgaben, Finanzierung und Marktvergleich.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Mietrendite zusammen?
Beide Kennzahlen setzen denselben Kaufpreis ins Verhältnis zur selben Jahresnettokaltmiete. Sie schauen nur aus entgegengesetzten Richtungen darauf. Der Zusammenhang zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite ist deshalb rein rechnerisch: Wer die eine Zahl kennt, kennt automatisch die andere.
Entscheidend ist die gemeinsame Bezugsgröße. Die Jahresnettokaltmiete ist die Kaltmiete, die ein Objekt im Jahr bringt, ohne umlagefähige Betriebskosten. Das sind die Nebenkosten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, etwa Müllabfuhr oder Hauswart. Sie laufen nur durch und zählen nicht als Einnahme. Du nimmst also die monatliche Nettokaltmiete mal zwölf. Als Kaufpreis dient der reine Angebotspreis, ohne Kaufnebenkosten.
Den Kaufpreisfaktor berechnen geht so: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Das Ergebnis zeigt, dem Wievielfachen einer Jahresmiete der Preis entspricht. Beim Kaufpreisfaktor als Renditekennzahl gilt: Je größer die Zahl, desto länger dauert es rechnerisch, bis die Mieteinnahmen den Preis erreicht hätten.
Die Bruttomietrendite berechnen geht umgekehrt: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Das Ergebnis ist ein Prozentsatz. Er sagt, welchen Anteil des Kaufpreises die Miete pro Jahr ausmacht. „Brutto“ heißt dabei, dass noch keine Kosten abgezogen sind, weder Instandhaltung noch Verwaltung noch Finanzierung.
Ein Beispiel mit runden, frei gewählten Werten: Eine Wohnung kostet 300.000 €. Die Nettokaltmiete beträgt 1.000 € im Monat, das ergibt 12.000 € im Jahr.
Kaufpreisfaktor: 300.000 € ÷ 12.000 € = 25.
Bruttomietrendite: 12.000 € ÷ 300.000 € × 100 = 4 %.
Beide Werte stammen aus denselben zwei Eingaben. Deshalb lassen sie sich ineinander umrechnen: Bruttomietrendite in Prozent = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Umgekehrt gilt Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite in Prozent. Im Beispiel ergeben 100 ÷ 25 genau 4 %, und 100 ÷ 4 genau 25.
Warum entspricht ein höherer Faktor einer niedrigeren Rendite? Der Kaufpreis steht bei der einen Kennzahl im Zähler, bei der anderen im Nenner. Steigt der Preis bei gleicher Miete, wächst der Faktor und die Rendite schrumpft. Würde die Wohnung im Beispiel 360.000 € kosten, läge der Faktor bei 30 und die Rendite bei rund 3,3 %. Dasselbe passiert, wenn die Miete sinkt. Du zahlst dann mehr Jahresmieten für dieselbe Wohnung.
Beide Zahlen setzen voraus, dass Preis und Miete gleich definiert sind. Vergleichst Du einen Faktor, der mit Warmmiete gerechnet wurde, mit einem Wert auf Basis der Kaltmiete, passt das nicht zusammen. Das Gleiche gilt, wenn einmal die Nebenkosten im Preis stecken und einmal nicht. Dann liefern die Formeln zwar eine Zahl, aber keine vergleichbare.
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite berechnen – ein gemeinsames Beispiel mit 240.000 € Kaufpreis und 12.000 € Jahresnettokaltmiete
Eine vermietete Wohnung steht für 240.000 € zum Verkauf. Der Mieter zahlt 1.000 € Nettokaltmiete im Monat. Daraus lässt sich in vier Schritten alles ableiten, was für den ersten Vergleich nötig ist.
- Jahresnettokaltmiete berechnen: 1.000 € × 12 = 12.000 €.
- Kaufpreisfaktor berechnen: Kaufpreis durch Jahresmiete, also 240.000 € ÷ 12.000 € = 20.
- Bruttomietrendite berechnen: 12.000 € ÷ 240.000 € × 100 = 5 %.
- Gegenprobe: 100 ÷ 20 = 5 und 100 ÷ 5 = 20. Beide Richtungen gehen auf.
Du zahlst für diese Wohnung also das 20-Fache einer Jahresmiete. Die Jahresmiete entspricht 5 % des Kaufpreises. Das sind zwei Sichtweisen auf dieselben zwei Zahlen. Wer Kaufpreisfaktor und Mietrendite einer vermieteten Wohnung berechnet, bekommt nie zwei unterschiedliche Aussagen.
Diese 5 % und der Faktor 20 sind ein Ausgangspunkt, kein Ergebnis. Im Kaufpreis von 240.000 € stecken keine Kaufnebenkosten. In der Miete von 12.000 € fehlen alle Ausgaben, die der Eigentümer selbst trägt, etwa für Instandhaltung oder Verwaltung. Auch eine mögliche Kreditrate taucht nirgends auf. Bei 5 % brutto bleiben deshalb keine 5 % im Portemonnaie.
Die Rechnung kann als erster Orientierungspunkt dienen. Ob ein Angebot infrage kommt, hängt auch von weiteren Prüfungen und den individuellen Umständen ab.
Was Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben am Ergebnis ändern
Der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite liegt in zwei Rechengrößen. Die erste macht den Nenner größer: Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten, etwa für Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerprovision. Zusammen ergeben sie die gesamten Anschaffungskosten. Die zweite macht den Zähler kleiner: Vom Mietertrag gehen die laufenden Ausgaben ab, die der Eigentümer selbst trägt und nicht auf Mieter umlegen kann.
Die Nettomietrendite setzt den Mietertrag nach nicht umlagefähigen laufenden Ausgaben ins Verhältnis zu den gesamten Anschaffungskosten. Sie liegt daher unter der Bruttorendite, sobald überhaupt Kosten anfallen. Wie groß die Lücke ausfällt, hängt vom Objekt ab. Für Deine Einschätzung zählt genau diese Lücke.
Kaufnebenkosten: Wie verändern sie Gesamtkaufkosten und Nettorendite?
Der Kaufpreis ist selten das, was Du am Ende bezahlst. Dazu kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerkosten. Sie alle erhöhen das Kapital, das Du für den Erwerb einsetzt. Die Höhe unterscheidet sich von Objekt zu Objekt. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab, und ob ein Makler beteiligt ist, steht im Exposé. Prüfe diese Eingabe deshalb für jedes Angebot einzeln. Bei steuerlichen Fragen hilft eine Beratung durch Steuerfachleute.
Für das Beispiel setzen wir 10 % Kaufnebenkosten an. Das ist ein Annahmewert, kein Richtwert für jedes Objekt.
240.000 € × 10 % = 24.000 € Kaufnebenkosten.
240.000 € + 24.000 € = 264.000 € Anschaffungskosten.
Das sind 24.000 € mehr als der Kaufpreis. Für eine Renditeberechnung auf Basis der gesamten Anschaffungskosten kann dieser Betrag in den Nenner einfließen: Im Beispiel wären das 264.000 € statt 240.000 €. Welche Kosten einzubeziehen sind, hängt von der verwendeten Berechnungsmethode ab.
Laufende Ausgaben: Was bleibt von 1.000 € monatlicher Nettokaltmiete?
Nicht alles, was Mieter zahlen, bleibt bei Dir. Im Beispiel setzen wir 200 € pro Monat als Annahme an. Sie verteilen sich auf drei Posten: 50 € für nicht umlagefähige Verwaltungskosten, also Ausgaben, die Du als Eigentümer trägst, weil Du sie nicht auf den Mieter umlegen darfst. Dazu kommen 100 € für die Instandhaltung, eine Rücklage für Reparaturen. Die letzten 50 € decken das Leerstandsrisiko ab, also Mietausfall zwischen zwei Mietverhältnissen. Bei Immobilienrendite und Leerstandsrisiko gilt: Alter, Zustand und Lage des Objekts verschieben diese Werte spürbar.
Was bleibt von den 1.000 €? Nach Abzug sind es 800 € im Monat, noch vor Finanzierung und Steuern. Aufs Jahr gerechnet: 800 € × 12 = 9.600 € Nettoertrag statt 12.000 € Nettokaltmiete.
Um die Nettomietrendite zu berechnen, teilst Du diesen Jahresbetrag durch die Anschaffungskosten: 9.600 € ÷ 264.000 € × 100 ≈ 3,64 %. Das liegt klar unter den 5 % brutto. Ob die 200 € zu Deinem Objekt passen, prüfst Du am besten mit Unterlagen wie der Hausgeldabrechnung und Angaben zum Gebäudezustand.
Finanzierung: Wie wird aus der Nettorendite ein monatlicher Überschuss oder Fehlbetrag?
Die Nettomietrendite von 3,64 % sagt nichts darüber, was Monat für Monat auf Deinem Konto landet. Dafür brauchst Du drei weitere Eingaben: die Darlehenshöhe, den Anfangszins und die anfängliche Tilgung. Die Tilgung ist der Teil der Rate, der die Restschuld senkt. Im Beispiel nehmen wir 200.000 € Darlehen, 4 % Zins und 2 % Tilgung an. Das sind Annahmewerte, keine Marktzinsen.
Für den Zahlungsstrom zählt die gesamte Rate als Auszahlung, also Zins und Tilgung zusammen. Auch die Tilgung verlässt Dein Konto, selbst wenn sie später als Vermögensaufbau zurückkommt.
200.000 € × (4 % + 2 %) ÷ 12 = 1.000 € anfängliche Monatsrate.
800 € − 1.000 € = −200 € monatlicher Überschuss.
Unter den angenommenen Zahlen ergibt sich ein Fehlbetrag von 200 € im Monat beziehungsweise 2.400 € im Jahr. Das Beispiel zeigt, wie die Finanzierung den Zahlungsstrom beeinflussen kann. Bei der Beurteilung eines Angebotspreises können auch mögliche Reparaturen, Leerstand und die persönliche finanzielle Tragfähigkeit berücksichtigt werden.
Angebotspreis prüfen: kaufen, nachverhandeln oder verwerfen?
Ein Faktor von 20 sagt nichts, solange der Maßstab fehlt. Erst der Vergleich mit ähnlichen Objekten macht aus der Zahl eine Aussage. Suche dafür Wohnungen oder Häuser in derselben Lage, mit ähnlichem Baujahr, Zustand und ähnlicher Ausstattung. Wichtig ist auch die Vermietbarkeit: Wie schnell finden sich Mieter, und welche Miete wird tatsächlich gezahlt, nicht nur inseriert? Prüfe damit zwei Werte: ob 1.000 € Monatsmiete erzielbar sind und ob 240.000 € Kaufpreis zu den Preisen vergleichbarer Angebote passen. Wer so Kaufpreis und Mieteinnahmen vergleicht, nutzt den Kaufpreisfaktor zur Bewertung einer Immobilie, statt ihm blind zu vertrauen. Auch Mietrendite und Lage vergleichen lohnt sich: Ein niedriger Faktor an einem schwachen Standort kann teurer sein als ein hoher an einem gefragten.
Eingaben | Ergebnis | Nächster Schritt |
|---|---|---|
Vergleichsmiete und Vergleichspreis: 1.000 € Miete, 240.000 € Angebotspreis | Faktor 20, 5 % brutto, sofern Vergleichsobjekte ähnlich liegen | Miete und Preis an Vergleichsangeboten gegenprüfen |
Kosten und Reserven: 10 % Nebenkosten, 200 € monatlich nicht umlagefähig | 264.000 € Anschaffungskosten, 9.600 € Jahresertrag, 3,64 % netto | Annahmen mit Hausgeldabrechnung und Gebäudezustand belegen |
Finanzierungsrate: 200.000 € Darlehen, 4 % Zins, 2 % Tilgung | 1.000 € Rate, 800 € Ertrag, −200 € monatlich | Lücke von 2.400 € jährlich beziffern |
Entscheidung zum Angebotspreis | Preis nicht eindeutig zu hoch, Zahlungsstrom aber im Minus | Mögliche Optionen im Beispiel: Preisverhandlung oder höherer Eigenkapitaleinsatz |
Die Beurteilung eines Angebots hängt unter anderem vom Marktvergleich und davon ab, ob der Zahlungsstrom auch bei höheren Kosten oder längerem Leerstand tragbar wäre. Im Beispiel beträgt die Lücke unter den getroffenen Annahmen 200 € im Monat. Bei einer angenommenen anfänglichen Rate von 6 % entspräche eine Rate von 800 € rechnerisch einem Darlehen von 160.000 €. Preisverhandlung und Eigenkapitaleinsatz können unterschiedliche Auswirkungen auf eine Finanzierung haben. Ob ein Kauf, eine Verhandlung oder ein Verzicht zur eigenen Situation passt, sollte anhand der individuellen Zahlen geprüft werden; bei Bedarf mit einer unabhängigen Finanzfachperson.
Welcher Kaufpreisfaktor passend erscheint, lässt sich nicht allgemeingültig festlegen. Vergleichsobjekte, Objektzustand und Finanzierung können bei der Einschätzung eine Rolle spielen. Auch der individuelle Zahlungsstrom ist zu berücksichtigen. Steuerliche Folgen können mit einer Steuerberatung geklärt werden.
FAQ: Welcher Faktor ist gut, reichen 3.000 € Nettoeinkommen für eine Finanzierung und wie bewertet das Finanzamt ein Haus 2026?
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut? Ein Faktor von 20 entspricht rechnerisch einer Bruttomietrendite von 5 %. Dieser Wert kann als Rechenbeispiel dienen; ob ein Faktor für ein konkretes Objekt angemessen ist, hängt unter anderem von Lage, Zustand und Finanzierung ab.
Reichen 3.000 € Nettoeinkommen?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Entscheidend ist die Haushaltsrechnung: Was bleibt nach Lebenshaltung und weiteren Verpflichtungen, etwa einer Kfz-Rate? Dazu kommen das Eigenkapital und die Höhe der Kreditrate. Die Bank prüft die konkrete Tragbarkeit.
Wie bewertet das Finanzamt ein Haus 2026?
Am Anfang steht der Bewertungsanlass, etwa Erbschaft, Schenkung oder Grundsteuer. Er bestimmt das Verfahren: Das Vergleichswertverfahren nutzt Preise ähnlicher Objekte, das Ertragswertverfahren die Mieterträge, das Sachwertverfahren Boden- und Gebäudewert. Welches Verfahren in Deinem Fall greift, klärst Du mit einer Steuerberatung.
Fazit: Der Faktor ist der Anfang der Rechnung
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind zwei Blickwinkel auf denselben Vergleich: Kaufpreis gegen Jahresnettokaltmiete. Im Beispiel mit 240.000 € Kaufpreis und 12.000 € Jahresnettokaltmiete ergibt das einen Faktor von 20 oder 5 % Bruttomietrendite. Wer eine der beiden Zahlen kennt, rechnet mit 100 ÷ Wert die andere aus. Das ist ein guter erster Filter. Mehr aber auch nicht.
Denn erst die weiteren Schritte zeigen, was vom Angebot übrig bleibt. Mit 10 % Kaufnebenkosten steigen die Anschaffungskosten auf 264.000 €. Ziehst Du angenommene 2.400 € nicht umlagefähige Ausgaben von der Miete ab, bleiben 9.600 € im Jahr, also rund 3,64 % Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern. Aus den 5 % vom Anfang ist deutlich weniger geworden. Die Finanzierung verschiebt das Bild noch einmal: Bei 200.000 € Darlehen, 4 % Zins und 2 % Tilgung kostet die Rate 1.000 € im Monat, verfügbar sind nach laufenden Ausgaben aber nur 800 €. Es bleibt ein Fehlbetrag von 200 € monatlich.
Zur Einschätzung eines Angebotspreises können der Vergleich von Miete und Preis mit ähnlichen Objekten sowie vorsichtige Kosten- und Leerstandsannahmen beitragen. Prüfe, wie sich der monatliche Zahlungsstrom unter verschiedenen Annahmen entwickelt, bevor Du Dich festlegst. Für die Beurteilung eines konkreten Objekts und einer Finanzierung kann eine unabhängige Finanzfachperson hinzugezogen werden. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle finanzielle Beratung.