Baufinanzierung und Kaufnebenkosten: So bereitest Du Dich optimal auf den Immobilienkauf vor

Die Kaufnebenkosten bei einer Baufinanzierung belaufen sich typischerweise auf 10 bis 15 Prozent des Immobilienkaufpreises. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten fallen praktisch immer an, während die Maklerprovision je nach Kaufsituation hinzukommen kann.

Für eine belastbare Finanzierungsplanung empfiehlt sich die Aufteilung in drei Kategorien: Pflichtkosten, die bei jedem Immobilienkauf entstehen, variable Kosten, die vom konkreten Kaufablauf abhängen, und oft vergessene Zusatzkosten, die das Budget überraschend belasten können.

Die Pflichtkosten entstehen bei jeder Immobilientransaktion. Die Grunderwerbsteuer variiert erheblich zwischen den Bundesländern – von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Diese Steuer wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben und ist binnen weniger Wochen nach dem Notartermin fällig.

Notarkosten fallen für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags an. Der Notar prüft rechtliche Aspekte, wickelt die Kaufabwicklung ab und sorgt für die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Die Grundbuchkosten umfassen sowohl den Grundbucheintrag für den neuen Eigentümer als auch die Grundschuldbestellung für die finanzierende Bank.

Die Maklerprovision stellt den größten variablen Kostenfaktor dar. Sie entfällt komplett, wenn Sie direkt vom Eigentümer kaufen. Bei Maklerverkäufen teilen sich meist Käufer und Verkäufer die Provision. Regional gibt es unterschiedliche Gepflogenheiten – informieren Sie sich vorab über die örtliche Praxis.

Zu den oft vergessenen Zusatzkosten gehören Baugutachten, kleinere Renovierungsarbeiten, Umzugskosten und die Einrichtung neuer Versorgungsverträge. Diese Posten summieren sich schnell auf mehrere tausend Euro und sollten bei der Budgetplanung von Anfang an mitgedacht werden.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € entstehen je nach Bundesland und Maklersituation schnell Kaufnebenkosten zwischen 33.000 € und 45.000 €. In einem mittleren Szenario – etwa in Hessen mit Makler – setzt sich der Gesamtbedarf wie folgt zusammen: Grunderwerbsteuer 18.000 € (6 %), Notarkosten 3.600 € (1,2 %), Grundbuchkosten 1.500 € (0,5 %) und Maklerprovision 17.850 € (5,95 %). Das ergibt einmalige Nebenkosten von 40.950 € und einen Finanzierungsbedarf von 340.950 €.

Das gleiche Kostenschema bei einem Immobilienkaufpreis von 400.000 € zeigt deutlich höhere absolute Beträge. Die Grunderwerbsteuer steigt auf 24.000 €, Notarkosten auf 4.800 €, Grundbuchkosten auf 2.000 € und die Maklerprovision auf 23.800 €. Die Hauskauf Nebenkosten belaufen sich damit auf 54.600 € – der Gesamtbedarf für die Baufinanzierung liegt bei 454.600 €.

Diese Beispiele verdeutlichen: Der reine Kaufpreis bildet nur die Basis für die Finanzierungsanfrage. Rechnen Sie stets mit dem Gesamtbedarf aus Kaufpreis plus einmaligen Nebenkosten. Ein Nebenkostenrechner oder Baufinanzierungsrechner hilft dabei, diese Werte für Ihr konkretes Objekt und Bundesland zu individualisieren.

• 300.000 € Szenario: Gesamtbedarf 340.950 € statt nur dem Kaufpreis von 300.000 €.
• 400.000 € Szenario: Gesamtbedarf 454.600 € mit 54.600 € zusätzlichen Kaufnebenkosten.
• Bundesland-Unterschied: Allein die Grunderwerbsteuer variiert um bis zu 9.000 € bei 300.000 € Kaufpreis.
• Makler-Faktor: Mit Makler entstehen 17.850 € bis 23.800 € zusätzliche Kosten je nach Kaufpreis.

Banken orientieren sich bei der Immobilienfinanzierung am Beleihungswert der Immobilie, nicht am Gesamtbedarf aus Kaufpreis und Nebenkosten. Der Beleihungswert entspricht meist 80 bis 90 Prozent des Marktwertes der Immobilie. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten erhöhen diesen Wert jedoch nicht – sie schaffen keine zusätzliche Sicherheit für die Bank.

Deshalb werden gerade diese Beträge häufig bevorzugt aus Eigenkapital bezahlt. Die Bank kann im Ernstfall nur die Immobilie selbst verwerten, nicht aber die bereits bezahlten Nebenkosten zurückholen. Ein Baudarlehen über den vollen Gesamtbedarf bedeutet daher oft schlechtere Konditionen und höhere Sicherheitsanforderungen.

Für die Selbstprüfung Ihrer Finanzierungsplanung können Sie dieses Schema anwenden:

1. Kaufnebenkosten berechnen: Addieren Sie Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und eventuelle Maklerkosten für Ihr Bundesland und Ihre Kaufsituation.
2. Verfügbares Eigenkapital prüfen: Ziehen Sie von Ihren liquiden Mitteln eine Notreserve ab – meist 10.000 bis 20.000 € für unvorhergesehene Ausgaben.
3. Eigenkapital gegen Nebenkosten abgleichen: Deckt das verbleibende Eigenkapital die kompletten Kaufnebenkosten? Falls ja, können Sie den Kaufpreis über das Baudarlehen finanzieren.
4. Restfinanzierung kalkulieren: Der Darlehensbedarf entspricht dann dem Kaufpreis minus dem nach Nebenkosten verbleibenden Eigenkapital.

Wer mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln deckt, verbessert in der Regel Finanzierungskonditionen und monatliche Tragbarkeit deutlich. Die Bank sieht eine solidere Ausgangslage, weil das Darlehen den Beleihungsrahmen nicht überschreitet. Reicht das Eigenkapital dafür nicht aus, steigen die Anforderungen an Bonität und Sicherheitsmargen erheblich – dann wird ein Hauskredit ohne Eigenkapital oder eine Vollfinanzierung zur Option mit besonderen Voraussetzungen.

Die eigentliche Belastung der Baufinanzierung entsteht nach dem Kauf aus laufenden Finanzierungskosten wie Sollzins, Tilgung und damit verbundenem Effektivzins sowie aus wiederkehrenden Objektkosten, die neben der Rate bestehen bleiben. Während der nominale Kreditbetrag die Grundlage bildet, bestimmt die tatsächliche Monatsbelastung über den gesamten Finanzierungszeitraum, ob die Immobilienfinanzierung tragbar bleibt.

Der Sollzins bildet nur einen Teil der monatlichen Belastung. Die Finanzierungsrate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen – bei einem Annuitätendarlehen bleibt diese Rate konstant, während sich das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit verschiebt. Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich Bearbeitungsgebühren und andere Kreditkosten, wodurch er die realen Zinskosten besser abbildet als der reine Sollzins.

Zur Finanzierungsrate kommen weitere monatliche Objektkosten hinzu. Das sind typischerweise Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklage und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld für Verwaltung und Gemeinschaftskosten. Diese Ausgaben entstehen unabhängig von der Darlehensrate. Rechnen Sie daher nicht nur mit der reinen Kreditrate, sondern mit dem gesamten Wohnkostenblock aus Finanzierung plus laufenden Nebenkosten.

Eine realistische Budgetprüfung umfasst monatlich: Darlehensrate, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklage und eventuelle Verwaltungskosten. Dieser Gesamtbetrag sollte dauerhaft in Ihr Haushaltsbudget passen – nicht nur die isolierte Finanzierungsrate.

Gerade bei Bestandsimmobilien, Neubauprojekten oder Grundstückskauf verschieben Renovierungs-, Modernisierungs-, Sanierungs- und Umzugskosten den tatsächlichen Kapitalbedarf oft stärker als einzelne Pflichtnebenkosten. Diese Zusatzkosten bleiben häufig unsichtbar, bis der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist. Dann wird deutlich: Der ursprünglich kalkulierte Finanzierungsbedarf reicht nicht aus.

Renovierungskosten entstehen meist unmittelbar nach dem Kauf. Neue Böden, frische Wandfarbe oder eine modernisierte Küche können schnell 20.000 bis 50.000 Euro kosten. Modernisierungskosten für Heizung, Fenster oder Dämmung bewegen sich oft im mittleren bis oberen fünfstelligen Bereich. Sanierungskosten bei älteren Objekten – etwa für Elektrik, Rohre oder das Dach – können den ursprünglichen Kaufpreis um 15 bis 30 Prozent erhöhen.

Umzugskosten, neue Versicherungen und erste Einrichtung summieren sich ebenfalls. Rechnen Sie mit 5.000 bis 15.000 Euro für professionellen Umzug, Renovierung während der ersten Monate und notwendige Anpassungen am neuen Wohnort.

Je nach Objekttyp fallen unterschiedliche Kostenketten an:

• Bestandsimmobilie: Renovierung, Modernisierung, oft unerwartete Sanierungskosten
• Neubau Nebenkosten: Außenanlagen, Einbauküche, zusätzliche Ausstattung
• Grundstückskauf Nebenkosten: Erschließung, Baunebenkosten, Baugrundstück-Vorbereitung

Diese Zusatzkosten gehören von Anfang an in die Finanzierungsplanung. Wer sie ignoriert, riskiert eine Finanzierungslücke nach dem Kauf.

Die Entscheidung für eine 110-Prozent-Finanzierung hängt von fünf konkreten Kriterien ab: Höhe des verfügbaren Eigenkapitals, Stabilität des Einkommens, verbleibende Reserve nach dem Kauf, Objektzustand und Verhältnis von Kaufpreis zu Beleihungswert. Diese Faktoren bestimmen gemeinsam, ob die Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten der Liquiditätserhaltung dient oder eine riskante Überdehnung darstellt.

Wer die Nebenkosten aus eigenen Mitteln tragen kann und danach noch mindestens drei bis sechs Monatsausgaben als Reserve hält, fährt meist solider mit einer geringeren Darlehensquote. Die Finanzierungskonditionen verbessern sich, die monatliche Belastung sinkt. Wer bewusst Liquidität erhalten will und sehr starke Bonität sowie langfristig stabiles Einkommen mitbringt, kann eine 110-Prozent-Finanzierung prüfen – vorausgesetzt, das Objekt wurde werthaltig gekauft.

Riskant wird die Vollfinanzierung vor allem dann, wenn kaum Eigenkapital, knappe Monatsüberschüsse oder zusätzliche Sanierungsbedarfe zusammenkommen. Schon kleine Zins- oder Kostenabweichungen verschlechtern die Tragbarkeit spürbar. Eine 130-Prozent-Finanzierung, die auch Renovierungs- oder Energieinvestitionen einschließt, verstärkt diese Risiken durch höhere Zinsen, längere Laufzeit und geringere Flexibilität bei unvorhergesehenen Kosten.

Die wichtigsten Sparhebel greifen bereits vor der Finanzierungsanfrage: Maklerprovision durch Direktkauf vermeiden, Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer wählen, realistische Kaufpreisverhandlung führen und ausreichend Liquiditätspuffer einplanen. Diese Stellschrauben reduzieren den Finanzierungsbedarf oft stärker als komplizierte Darlehenskonstruktionen.

Eine 110-Prozent-Finanzierung ist Liquiditätsmanagement für starke Bonität – keine Lösung für fehlendes Eigenkapital.

Kann man Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen? Das hängt von der Nutzung ab. Selbstnutzer können Kaufnebenkosten beim privaten Hauskauf in der Regel nicht laufend absetzen. Bei vermieteten Immobilien werden sie typischerweise über Anschaffungskosten oder Werbungskosten steuerlich anders eingeordnet. Hier sollten Sie einen Steuerberater konsultieren.

Für die Budgetplanung gilt eine einfache Formel: Kaufpreis plus Nebenkosten beim Hauskauf plus realistische Zusatzkosten plus 10.000 bis 20.000 Euro Reserve ergibt Ihren tatsächlichen Kapitalbedarf. Ziehen Sie davon Ihr verfügbares Eigenkapital ab. Die Differenz zeigt Ihren Darlehensbedarf.

Bei der Immobilienfinanzierung entscheidet dieser Gesamtbedarf über die Machbarkeit – nicht nur der Kaufpreis. Wer Baufinanzierung und Kaufnebenkosten von Anfang an zusammen plant, vermeidet Finanzierungslücken und kann realistisch zwischen Eigenkapitaleinsatz und Vollfinanzierung wählen. Das schafft Klarheit vor dem ersten Banktermin. Fazit: Der Gesamtbedarf entscheidet über die Finanzierung

Bei der Baufinanzierung reicht der Blick auf den Kaufpreis allein nicht aus. Die Kaufnebenkosten von typisch 10 bis 15 Prozent des Immobilienwerts verwandeln einen Kaufpreis von 300.000 Euro schnell in einen Gesamtbedarf von über 330.000 Euro. Wer diese Kosten sauber in Pflichtkosten, variable Nebenkosten und oft vergessene Zusatzkosten trennt, erkennt früh, welche Beträge fest eingeplant werden müssen und wo noch Spielraum besteht. Diese strukturierte Herangehensweise schafft die Basis für eine solide Finanzierungsplanung.

Banken orientieren sich am Beleihungswert der Immobilie, während Kaufnebenkosten diesen Wert nicht erhöhen. Deshalb verbessert die Finanzierung der Nebenkosten aus Eigenkapital in der Regel sowohl die Konditionen als auch die monatliche Tragbarkeit deutlich. Eine 110-Prozent-Finanzierung kann bei starkem Einkommen, stabiler Bonität und werthaltigen Objekten durchaus vertretbar sein – riskant wird sie jedoch, wenn knappe Monatsüberschüsse auf zusätzliche Sanierungsbedarfe treffen. Dann verschlechtern bereits kleine Zins- oder Kostenabweichungen die Tragbarkeit spürbar.

Wer Kaufpreis, Beleihungswert und realistischen Gesamtbedarf systematisch abgleicht, trifft fundierte Finanzierungsentscheidungen statt böser Überraschungen. Sie planen eine Immobilienfinanzierung und möchten Ihre Optionen strukturiert bewerten? Die Experten von baufiguru unterstützen Sie dabei, den tatsächlichen Kapitalbedarf zu ermitteln und passende Finanzierungslösungen zu finden.