Die Rollen bleiben dabei getrennt. Der Verkäufer bleibt bis zuletzt Eigentümer. Du nimmst als Käufer das Darlehen auf, und die Bank erhält die Grundschuld, also ein Pfandrecht, mit dem sie das Objekt im Notfall verwerten darf. Bei angenommenen 400.000 € Kaufpreis und 320.000 € Darlehen steht diese Grundschuld im Grundbuch, bevor der Verkäufer einen Euro gesehen hat.
Ein nachvollziehbarer Zahlungsablauf kann Risiken begrenzen. Welche Klauseln geeignet sind, hängt vom Vertrag und der Finanzierung ab; insbesondere sollten Zweckbindung der Sicherheit und eine mögliche persönliche Haftung des Verkäufers geprüft werden.
Was ist eine Belastungsvollmacht?
Eine Belastungsvollmacht kann den Käufer dazu berechtigen, ein Grundstück, das noch dem Verkäufer gehört, mit einer Grundschuld zu belasten. Der Verkäufer ermöglicht damit, das Kaufobjekt vor dem Eigentumswechsel nach Maßgabe der Vollmacht als Sicherheit für die Finanzierung einzusetzen. Die Vollmacht wird häufig im notariellen Kaufvertrag geregelt; ihre konkrete Ausgestaltung ist vertraglich festgelegt.
Der zeitliche Ablauf erklärt, warum eine Belastungsvollmacht genutzt werden kann. Banken können die Darlehensauszahlung von einer Sicherheit am Kaufobjekt abhängig machen. Der Verkäufer möchte den Kaufpreis erhalten, bevor das Eigentum übergeht. Ohne Eigentum kann der Käufer nicht selbst eine Grundschuld am Grundstück bestellen; Eigentümer wird er grundsätzlich erst mit der Umschreibung im Grundbuch, deren Dauer variieren kann.
Eine Belastungsvollmacht kann dieses zeitliche Problem lösen: Im Rahmen der erteilten Vollmacht kann der Käufer die Grundschuldbestellung veranlassen, obwohl noch der Verkäufer im Grundbuch steht. Eine Grundschuld ist ein Sicherungsrecht am Grundstück. Welche Verwertungsrechte der Bank zustehen, richtet sich unter anderem nach den Bestellungs- und Sicherungsverträgen sowie den gesetzlichen Voraussetzungen. Ob und wann die Bank auszahlt, hängt von den vereinbarten Bedingungen ab.
Drei Beteiligte spielen dabei zusammen:
Der Verkäufer bleibt grundsätzlich bis zur Eigentumsumschreibung Eigentümer und kann dem Käufer eine Vollmacht zur Belastung erteilen. Der Käufer handelt dabei im Umfang der Vollmacht im Namen des Verkäufers und ist häufig zugleich Darlehensnehmer; seine Rückzahlungspflicht richtet sich nach dem Darlehensvertrag. Die finanzierende Bank kann Darlehensgeberin und Gläubigerin der Grundschuld sein. Ihre Auszahlungsvoraussetzungen ergeben sich aus den Vereinbarungen.
Vollmacht und Grundschuld sind unterschiedliche Dinge. Die Vollmacht kann den Käufer berechtigen, im Namen des Verkäufers bestimmte Erklärungen abzugeben. Die Grundschuld ist ein dingliches Recht am Grundstück, das einer Bank als Sicherheit dienen kann. Welche Wirkung sie im Einzelfall hat, hängt von ihrer Bestellung und der Sicherungsabrede ab.
Die Vollmacht überträgt für sich genommen kein Eigentum; der Eigentumsübergang richtet sich nach den dafür geltenden Voraussetzungen und der Eintragung im Grundbuch. Die Vollmacht bewirkt auch keine Darlehensauszahlung. Ob und wann die Bank überweist, hängt vom Darlehensvertrag und den Auszahlungsbedingungen ab. Welche Forderungen die Grundschuld sichert und wie der Verkäufer geschützt ist, sollte sich aus den einschlägigen Vertragsregelungen ergeben.
Wie läuft die Finanzierung mit Belastungsvollmacht ab?
Bei der Belastungsvollmacht Finanzierung laufen zwei Vorgänge nebeneinander, die leicht verwechselt werden. Der eine bestellt der Bank die Sicherheit. Der andere zahlt den Kaufpreis an den Verkäufer, sobald er fällig ist.
Häufig beginnt der Ablauf mit dem beurkundeten Kaufvertrag. Danach kann die Grundschuldbestellung auf Grundlage der Belastungsvollmacht beim Notar erfolgen. Ob und wann die Bank das Darlehen auszahlt, richtet sich nach den vereinbarten Auszahlungsbedingungen und den jeweiligen Voraussetzungen.
Vom Kaufvertrag bis zur Kaufpreiszahlung: Wer veranlasst was und wann?
Im Beurkundungstermin kann der Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht vorsehen, auf deren Grundlage der Käufer im Umfang der Vollmacht Erklärungen für die Grundschuldbestellung abgibt. Welche Erklärungen benötigt werden, ergibt sich aus den Vertragsunterlagen; dazu kann auch eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gehören. Eine solche Erklärung kann der Bank unter den vereinbarten und gesetzlichen Voraussetzungen eine Vollstreckung ohne vorheriges Klageverfahren ermöglichen. Ob ein Notartermin genügt, hängt vom konkreten Ablauf ab.
Der Notar veranlasst je nach Verfahren die erforderlichen Einreichungen beim Grundbuchamt. Eine Grundschuld kann unter den maßgeblichen Voraussetzungen eingetragen werden, obwohl noch der Verkäufer als Eigentümer verzeichnet ist. Welche Wirkung die Sicherheit für die Bank hat, richtet sich nach der Eintragung und den vereinbarten Sicherungsbedingungen. Die Vollmacht ersetzt die Eintragung nicht.
Die Eigentumsumschreibung läuft getrennt davon. Sie ist ein eigener, späterer Schritt.
Sind die im Kaufvertrag festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dies dem Käufer mit. Dazu können beispielsweise eine eingetragene Vormerkung und die Sicherung der Löschung alter Lasten gehören; maßgeblich ist der konkrete Vertrag. Nach der Fälligkeitsmitteilung kann der Käufer das Darlehen entsprechend den vereinbarten Bedingungen abrufen. Die Auszahlung kann direkt an den Verkäufer, an abzulösende Gläubiger oder auf anderem vertraglich vorgesehenem Weg erfolgen.
Die Reihenfolge im Überblick, mit dem jeweils Handelnden:
- Kaufvertrag und Vollmacht: Verkäufer und Käufer beurkunden beim Notar, der Verkäufer erteilt die Belastungsvollmacht.
- Grundschuldbestellung: Der Käufer bestellt mit der Vollmacht die Grundschuld für seine Bank, der Notar beurkundet.
- Grundbucheintragung der Grundschuld: Der Notar reicht ein, das Grundbuchamt trägt ein.
- Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung: Der Notar meldet die Fälligkeit, der Käufer ruft das Darlehen ab, die Bank zahlt aus.
- Eigentumsumschreibung: Das Grundbuchamt schreibt das Eigentum auf den Käufer um.
Die Eigentumsumschreibung erfolgt im üblichen Ablauf nach Erfüllung der vertraglichen Voraussetzungen, zu denen regelmäßig die Kaufpreiszahlung gehört. Der genaue Ablauf und der Schutz beider Seiten hängen von den Vereinbarungen und der Abwicklung im Einzelfall ab.
Welche Klauseln sollten Käufer und Verkäufer vor der Unterschrift prüfen?
Die Zweckbindung legt im Rahmen der Vereinbarungen fest, wofür die Grundschuld vor der Kaufpreiszahlung verwendet werden darf. Ob sie bis dahin ausschließlich das Darlehen für diesen Kauf sichert, sollte anhand der Vollmacht und der Sicherungsabrede der Bank geprüft werden. Die Regelungen sollten miteinander vereinbar sein; ihre konkrete Wirkung hängt vom Wortlaut ab.
Beim Auszahlungsweg können die vorgesehenen Empfänger und Beträge anhand des Vertrags und der Auszahlungsanweisungen geprüft werden. Je nach Vereinbarung kann Geld an den Verkäufer, abzulösende Gläubiger oder beide fließen.
Für den Schutz des Verkäufers ist unter anderem relevant, ob und in welchem Umfang er persönliche Verpflichtungen übernimmt. Eine Belastung des Grundstücks begründet nicht automatisch eine persönliche Darlehensschuld des Verkäufers; maßgeblich sind die abgegebenen Erklärungen und Verträge. Zu prüfen sind auch Grundschuldbetrag, Kaufpreis und die Folgen für den Verkäufer.
- Wofür darf die Grundschuld zunächst sichern?
- Auf welche Konten zahlt die Bank aus?
- Welche persönliche Haftung übernimmt der Verkäufer?
Beispiel: Kaufpreis, Darlehen und Auszahlung Schritt für Schritt
Angenommen, eine Wohnung kostet 400.000 €. Der Käufer bringt 100.000 € Eigenkapital mit und nimmt ein Darlehen über 300.000 € auf. Mit der Belastungsvollmacht bestellt er für seine Bank eine Grundschuld über 300.000 €. Auf dem Grundstück des Verkäufers liegt noch ein altes Darlehen. Dessen Bank verlangt zur Ablösung 80.000 €. Beteiligt sind also vier Parteien: Käufer, Verkäufer, die neue Bank des Käufers und die bisherige Bank des Verkäufers.
Die Grundschuld und das Darlehen sind zwei verschiedene Größen. Die Grundschuld legt fest, bis zu welchem Betrag die Bank das Grundstück belasten darf. Das Darlehen bestimmt, wie viel Geld tatsächlich fließt. Hier stimmen beide Zahlen überein, zwingend ist das nicht. Für die Kaufpreiszahlung zählt allein der vereinbarte Zahlungsbetrag.
Nach der Fälligkeitsmitteilung ruft der Käufer das Darlehen ab. Die Bank teilt die 300.000 € nach den Auszahlungsanweisungen auf:
80.000 € gehen direkt an die bisherige Bank des Verkäufers. Das ist die Ablösung. Die übrigen 220.000 € überweist die neue Bank an den Verkäufer. Dazu kommen die 100.000 € Eigenkapital des Käufers. Der Verkäufer erhält somit 320.000 € auf sein Konto.
Jetzt die Probe. Die Ablösung von 80.000 € plus die 320.000 € an den Verkäufer ergeben 400.000 €. Das entspricht genau dem Kaufpreis. Auch die Mittelherkunft geht auf: 300.000 € Darlehen plus 100.000 € Eigenkapital sind ebenfalls 400.000 €.
Im Beispiel erhält der Verkäufer nicht den gesamten Kaufpreis als Überweisung auf sein Konto; der an die bisherige Bank gezahlte Ablösebetrag wird auf den Kaufpreis angerechnet, sofern die Abwicklung dem Vertrag entspricht. Zur Plausibilitätsprüfung können die Zahlungen zusammengerechnet und mit dem vereinbarten Kaufpreis abgeglichen werden.
Was passiert, wenn der Kauf scheitert?
Bei einer Rückabwicklung ist unter anderem zu klären, ob die Bank bereits ausgezahlt hat. Sind noch keine Darlehensmittel geflossen, können dennoch Schritte zur Beendigung oder Anpassung der Finanzierung und zur Löschung einer eingetragenen Grundschuld erforderlich sein. Wurden Mittel ausgezahlt, richten sich Rückzahlung und Rückerstattung nach den Verträgen und der konkreten Abwicklung.
Wird der Kaufvertrag nach Eintragung der Grundschuld rückabgewickelt, sind zunächst die bereits erfolgten Zahlungen und deren Rückführung zu klären. Für eine Löschung wird regelmäßig eine geeignete Erklärung des Grundschuldgläubigers benötigt; das Verfahren richtet sich nach den konkreten Umständen. Die Löschung im Grundbuch beendet die eingetragene Belastung. Ist das Eigentum bereits umgeschrieben, können zusätzliche Grundbuchschritte erforderlich sein.
Solange eine Grundschuld eingetragen ist, ist das Grundstück rechtlich belastet. Welche Auswirkungen das auf einen Verkauf oder eine weitere Beleihung hat, hängt von der konkreten Belastung und den beteiligten Parteien ab. Offene Fragen zu Rückzahlung und Freigabe können Risiken für den Verkäufer bedeuten; mögliche Regelungen zur Rückabwicklung und Freigabe richten sich nach dem Einzelfall.
Welche Kosten entstehen und wie unterscheidet sich die Vollmacht von Lastenfreistellung und Grundschuldlöschung?
Kosten können durch die notarielle Grundschuldbestellung und die Eintragung im Grundbuch entstehen. Ihre Höhe richtet sich unter anderem nach dem Geschäftswert und den anwendbaren gesetzlichen Gebühren. Wer diese Kosten trägt, hängt von den gesetzlichen Vorgaben und den Vereinbarungen im konkreten Fall ab.
Davon zu trennen sind zwei Begriffe, die oft verwechselt werden. Sie bearbeiten bestehende Einträge, nicht die neue Sicherheit.
| Kriterium | Belastungsvollmacht | Lastenfreistellung | Grundschuldlöschung |
|---|---|---|---|
| Zweck | Neue Sicherheit für die Käuferbank | Bestehende Belastungen für die vertragsgemäße Übergabe beseitigen | Einen konkreten Grundbucheintrag entfernen |
| Zeitpunkt | Vor der Eigentumsumschreibung | Bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe | Nach Ablösung oder bei Rückabwicklung |
| Typischer Kostenanlass | Notar und Grundbuch für die Bestellung | Erforderliche Erklärungen und Abstimmung mit der Bank | Löschungsbewilligung, Eintragung im Grundbuch |
Die Lastenfreistellung betrifft häufig eine bestehende Grundschuld des Verkäufers. Eine Löschung entfernt einen Eintrag aus dem Grundbuch; ob und wann sie für die vertragsgemäße Übergabe erforderlich ist, richtet sich nach den Vereinbarungen und der konkreten Belastung.
Welche Kosten fallen für die Lastenfreistellung durch den Notar an? Das hängt von den erforderlichen Erklärungen, dem Geschäftswert und den anfallenden Notar- und Grundbuchgebühren ab. Eine pauschale Summe lässt sich daraus nicht ableiten.
FAQ: Häufige Missverständnisse zu Grundschuld, Löschung und Schenkung
Eine Grundschuld kann gelöscht werden, wenn sie nicht mehr als Sicherheit benötigt wird und ein Grundbuch ohne diesen Eintrag gewünscht ist. Solange der Eintrag besteht, bleibt das Grundstück rechtlich belastet, auch wenn das gesicherte Darlehen zurückgezahlt wurde.
Ob ein Haus mit Grundschuld verschenkt werden kann und welche Folgen dies hat, hängt von den rechtlichen und vertraglichen Umständen ab. Eine bestehende Grundschuld wird durch die Schenkung nicht automatisch gelöscht; die Auswirkungen auf Grundstück und Darlehensverpflichtungen sollten anhand der konkreten Vereinbarungen geprüft werden.
Worin liegt der Unterschied zwischen Belastungsvollmacht und Beleihungsvollmacht? Die Begriffe werden oft gleich gebraucht. Maßgeblich ist, was im Vertrag steht: Welche Grundschuld darf bestellt werden, bis zu welcher Höhe, für welche Bank? Der Umfang der Vollmacht zählt, nicht das Etikett. Im Grundbuch steht am Ende nur die tatsächlich eingetragene Grundschuld.
Fazit: Sicherheit für die Bank, Schutz für den Verkäufer
Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung kann eine Belastungsvollmacht die Bestellung einer Grundschuld ermöglichen, obwohl der Verkäufer noch im Grundbuch steht. Die Vollmacht bewirkt für sich genommen keinen Eigentumsübergang und keine Auszahlung. Ob die Bank das Darlehen bereitstellt, hängt von den vereinbarten Voraussetzungen ab.
Zu unterscheiden sind die Bestellung der Sicherheit und die Zahlung des Kaufpreises. Eine Fälligkeitsmitteilung erfolgt nach Maßgabe der vertraglichen Voraussetzungen. Wann das Darlehen abgerufen und ausgezahlt werden kann, richtet sich nach den Vereinbarungen mit der Bank. Ein im Kaufpreis enthaltener Ablösebetrag kann nach den Auszahlungsanweisungen direkt an die bisherige Bank des Verkäufers fließen.
Neben dem Zahlungsablauf sind die Vertragsregelungen zur Zweckbindung und zu einer möglichen persönlichen Haftung des Verkäufers relevant. Ob und wie sie die Grundschuld begrenzen oder den Verkäufer schützen, hängt von ihrem Wortlaut und den weiteren Vereinbarungen ab. Die Folgen bei einem nicht vollzogenen Kauf können ebenfalls vertraglich geregelt sein.